Türkiye’de gayrimenkul, asırlardır en güvenilir ve en geleneksel yatırım araçlarından biri olmuştur. Atalarımızdan bize miras kalan “toprak sahibi ol, ev sahibi ol” anlayışı, bugün de milyonlarca ailenin geleceğini güvence altına almak için tercih ettiği en önemli yöntem olmaya devam ediyor.
Ancak son yıllarda her gün onlarca kişi bana şu cümleyle yaklaşıyor:
“Gayrimenkul almak istiyorum ama…”
Fiyatlar çok yüksek, faizler uçtu, param dövizde ya da altında duruyor…
Peki gerçekten engel olan bunlar mı? Yoksa yıllardır karar verme anını ertelememizi sağlayan, zihnimizde yarattığımız bahaneler mi?
Bu yazıda, gayrimenkul yatırımı konusunda en sık karşılaştığım 6 büyük itirazı tek tek ele alacağım. Belki yazıyı okurken içinizden “Bu tam ben” diyeceksiniz.
Sakarya’da ya da çevresinde yaşayan, birikimini değerlendirmek isteyen, ama çeşitli endişeler yüzünden adım atamayan herkes için bu yazıyı kaleme aldım. Amacım, aklınızdaki soru işaretlerini azaltmak ve sizi harekete geçirecek net bir bakış açısı sunmak.
Konut Fiyatları Çok Yüksek
“Evet, fiyatlar çok yüksek, herkes ev almış, ben şimdi alsam çok geç kalmış olmaz mıyım?”
Bu itirazı en sık duyduğum argümanlardan biri. Haklısınız, TL bazında baktığınızda rakamlar gerçekten göz korkutucu görünüyor. Ancak konuya biraz daha geniş bakmakta fayda var.
Dolar bazında konut fiyatları uzun zamandır neredeyse sabit. Son yıllarda TL’deki değer kaybına rağmen, özellikle kaliteli ve talep gören bölgelerde dolar cinsinden metrekare fiyatları önemli ölçüde artmadı. Yani enflasyon ve kur artışı fiyatları şişiriyor gibi görünse de, aslında gerçek alım gücüne göre birçok konut hâlâ geçmiş yıllara kıyasla daha erişilebilir seviyede.
Ayrıca şu an sektörde ciddi bir nakit sıkışıklığı var. Bankaların kredi musluklarını önemli ölçüde kısmış olması nedeniyle birçok satıcı nakit alıcı arıyor. Bu durum, piyasayı daraltıyor ve “bugünün fiyatları” aslında dar bir kesimin belirlediği fiyatlar haline geliyor. Geniş bir alıcı kitlesi devreye girdiğinde fiyatların nasıl hareket edeceğini hep birlikte göreceğiz.
Daha da önemlisi: İşçilik, demir, çimento, hazır beton ve diğer inşaat malzemelerindeki artışlara baktığınızda, konut fiyatlarının bu maliyet artışlarının oldukça gerisinde kaldığını görüyoruz. Türkiye genelinde birçok segmentte konut, hakkından ucuz durumda. Yani maliyetler açısından bakıldığında, yeni bir konut üretmek şu anki satış fiyatlarından daha pahalıya mal oluyor.
Fiyatlar yüksek görünebilir ama bu, özellikle nakit alımlarda pazarlık payının da yüksek olduğu bir dönem anlamına geliyor. İyi konumda, sağlam yapıda ve kira getirisi potansiyeli olan bir konutu doğru fiyattan almak, “çok geç kaldım” endişesini uzun vadede silip atıyor.
Kiraların Yükseleneceğini Düşünmüyorum
“Kiralar zaten çok yüksek seviyeye geldi, bundan sonra daha da artacağını sanmıyorum.”
Bu itirazı da çok duyuyorum. Özellikle son yıllarda devletin getirdiği %20 kira artış kısıtlaması nedeniyle birçok ev sahibi mağdur oldu ve piyasa dengesi bozuldu. Ancak bu yapay denge yavaş yavaş düzeliyor.
Kısıtlamalar kalktıkça veya esnetildikçe piyasa normale dönecek. O gün geldiğinde, gayrimenkule zaten sahip olan yatırımcılar ciddi bir avantaj yakalayacak. Çünkü kira getirileri uzun vadede enflasyonla dengelenecek ve hatta üzerine çıkacak.
Unutmamamız gereken kritik bir gerçek var:
Türkiye’de konut maliyetlerini belirleyen iki temel etmen enflasyon (işçilik ücretleri) ve döviz kuru (inşaat malzemeleri). Bu iki kalem kontrol altına alınamadığı sürece konut fiyatlarının belirgin şekilde düşmesini beklemek gerçekçi değil. Fiyatlar düşmedikçe, yatırımcıların aradığı amortisman süresi ve kira getirisi beklentisi de doğal olarak yüksek kalmaya devam edecek.
Peki kiralar hiç düşer mi? Teoride evet. Ancak Avrupa ülkelerinde olduğu gibi devletin yoğun şekilde sosyal konut üretip piyasaya ucuz kira seçeneği sunması gerekiyor. Maalesef Türkiye’nin içinde bulunduğu ekonomik koşullar göz önüne alındığında, bu ölçekte bir sosyal konut hamlesinin yakın vadede gerçekleşmesi oldukça zor görünüyor.
Kiralar enflasyonla, döviz kuruyla veya her ikisiyle birlikte kesinlikle yükselecek. İyi konumda, talep gören bir konuta sahip olmak, önümüzdeki yıllarda hem düzenli kira geliri hem de değer artışı anlamında güçlü bir pozisyon sağlayacak.
Yatırımım Altında
“Benim param altın’da, güvenli duruyor, gayrimenkule geçmek istemiyorum.”
Bu itiraz özellikle son dönemde oldukça yaygın. Özellikle savaş beklentisiyle yaşanan hızlı yükseliş, birçok yatırımcıyı altına yöneltti ve gözleri boyadı. Ancak konuya biraz daha derin bakmakta fayda var.
Altın, dolar bazında son 30 yılın büyük bölümünde anlamlı bir getiri sağlamadı.
Savaş korkusuyla yükselen altın, beklentiler gerçekleşmeye başlayınca genellikle tersine döndü. Tarih bize gösteriyor ki, altın kısa vadeli korku ve belirsizlik dönemlerinde parlayabiliyor ama uzun vadede gelir üretmeyen bir varlık olarak kalıyor.
Bir diğer önemli nokta: Altın %50 değer kazandığında konut fiyatlarının yerinde sayacağını düşünmek de gerçekçi değil. Gayrimenkul, Türkiye gibi enflasyonist bir ekonomide hem değer artışı hem de kira geliriyle altın karşısında genellikle daha güçlü bir performans gösteriyor.
En kritik fark ise şu:500 gram altını çekmecede 10 yıl saklasanız, 501 gram olmaz. Altın çoğalmaz, üretmez ve kira getirisi sağlamaz. En iyi ihtimalle enflasyona karşı bir değer koruma aracıdır. Oysa gayrimenkul hem enflasyona hem de döviz kuruna karşı koruma sağlar, hem de her ay düzenli kira geliriyle portföyünüzü besler.
Altın güzel bir çeşitlendirme aracı olabilir ama tüm birikiminizi sadece altına kilitlemek, uzun vadede fırsat maliyeti yaratıyor. Gayrimenkul ile altın arasında seçim yapmak yerine, ikisini dengeli bir portföyde birleştirmek en mantıklı yaklaşım.
Yatırımım Dövizde
“Paramı dolar/euro’da tutuyorum, daha güvenli ve getiri sağlıyor.”
Bu itiraz da oldukça yaygın. Özellikle kurdaki dalgalanmalar nedeniyle birçok kişi birikimini dövizde tutmayı daha risksiz buluyor. Ancak Türkiye şartlarında konuya daha realist bakmak gerekiyor.
Türkiye’de doların seyri çoğu zaman ekonomik olmaktan ziyade siyasi bir konudur. Bir tweet’le hızla yükselebilir, bir tokalaşmayla da aniden geri çekilebilir. Kısa vadede bu dalgalanmalar göz kamaştırsa da, uzun vadede doların kendi içinde ciddi bir enflasyonu olduğunu unutmamak lazım.
Özellikle pandemi sonrası dönemde ABD, tarihi boyunca bastığı doların neredeyse yarısını yeniden bastı. Bu kadar büyük bir para arzı artışı, doların küresel satın alma gücünü de aşındırıyor. Yani dolar tutmak sandığımız kadar “risksiz” değil.
Türkiye özelinde ise döviz kurları enflasyonla birlikte değerlendirilmelidir. Dolar burada asla tamamen serbest piyasa kurallarına göre hareket etmez. Ya hakkından pahalı olur ya da hakkından ucuz kalır. Bu yüzden dövizde beklerken enflasyon karşısında erime riski her zaman vardır.
Gayrimenkul ise hem enflasyona hem de kur dalgalanmalarına karşı doğal bir koruma sağlar. Kiralar genellikle kur ve enflasyonla paralel hareket eder. Böylece paranız hem değerini korur hem de her ay kira geliriyle size çalışır.
Döviz kısa vadeli koruma sağlayabilir ancak uzun vadede enflasyon ve fırsat maliyetiyle karşı karşıya kalırsınız. Döviz + gayrimenkul kombinasyonu, portföyünüzü çok daha güçlü kılar.
Faizler Çok Yüksek
“Faizler %40-50’lere dayanmışken kim kredi çeker, gayrimenkul almayı düşünmüyorum.”
Bu itirazı duyan herkesin aklına ilk gelen tepki bu oluyor. Haklısınız, şu anki faiz seviyeleri gerçekten yüksek ve birçok kişiyi ürkütüyor. Ancak paradoksal bir şekilde, yüksek faizler aslında iyi bir alım zamanı sinyali verebiliyor.
Neden mi?
Çünkü iyi konumda, düzenli kira getirisi sağlayan bir gayrimenkulü 5 yıllık krediyle aldığınızda, ödeyeceğiniz toplam maliyet (faiz dahil) genellikle o konutun 5 yıl sonraki gerçek piyasa fiyatını yakalayamıyor. Kira getirisi kredinin bir kısmını karşılamaya devam ederken, enflasyon da size büyük bir avantaj sağlıyor.
Türk Lirası üzerinden sabit oranla çekilen bir kredide enflasyon sizin lehinize çalışır. İlk ay ödediğiniz taksit ile 60. ay ödeyeceğiniz taksit arasındaki satın alma gücü farkı çok belirgindir. Zaman geçtikçe borç yükünüz reel olarak erirken, hem konutunuzun değeri hem de kirası enflasyonla birlikte artmaya devam eder.
Yüksek faiz ortamı nakit alımlar için pazarlık gücü yaratırken, krediyle girecekler için de enflasyonun borç yükünü eritmesi sayesinde uzun vadede avantajlı bir pozisyon sunuyor. Önemli olan doğru ürünü, doğru fiyattan ve uygun vadeyle seçmek.
Param Yok
“Elimde yeterli para yok, gayrimenkul almak şu an imkânsız.”
Bu, karşılaştığım en üzücü ve en samimi itirazlardan biri. Gerçekten yatırım yapacak hiçbir birikiminiz yoksa maalesef sihirli bir değnek yok. Ancak burada önemli bir uyarı yapmak istiyorum:
Sektöre küsmeyin ve harekete geçmekten vazgeçmeyin.
Gayrimenkul uzun vadede Türkiye’de hâlâ en güçlü değer koruma ve çoğaltma araçlarından biri olmaya devam ediyor. “Param yok” diye beklerken enflasyon birikiminizi eritmeye devam ederken, fırsatlar da hızla akıp gidiyor.
Peki ne yapılabilir?
Devlet destekli İlk Evim kampanyaları gibi uygulamalarda %80’e varan kredi imkanları devreye girebiliyor.
Birçok inşaat firması, inşaat süreci boyunca ön ödeme alarak teslimatta kalan tutarı ciddi oranda düşürüyor ve krediye alternatif ödeme planları sunuyor.
Gücünüz yettiği kadar küçük de olsa adım atın. Metrekare, konum ve büyüklük fark etmeksizin gücünüzün yettiği bir tapuya sahip olun.
İlk adım genellikle en zor olanıdır. 1 dairelik bir daire, arsa payı, küçük bir dükkan veya garaj dahi olsa, tapuda isminizin olması sizi “sahip” statüsüne taşır. Bir kez başladığınızda ikincisi, üçüncüsü çok daha kolay gelir.
Unutmayın:
10 yıl önce “param yoktu” diyenlerin çoğu bugün hâlâ aynı yerde. 10 yıl sonra aynı cümleyi kurmak istemiyorsanız, bugün elinizdeki imkânlarla ilk adımı atın.